Là một đại lý thuế uy tín, chúng tôi nhận được nhiều câu hỏi của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng về việc thu tiền theo tiến độ dự án: liệu có phải khai thuế giá trị gia tăng (GTGT) và lập hóa đơn ngay khi thu theo tiến độ hay không? Bài viết này sẽ phân tích rõ trên cơ sở Công văn 4447/CT‑CS và các quy định pháp luật liên quan, giúp quý khách hàng – đặc biệt là doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản – hiểu đúng và thực hiện chính xác nghĩa vụ thuế.
Contents
Cơ sở pháp lý
- Theo bài viết tại Thư Viện Pháp Luật, Công văn 4447/CT‑CS năm 2025 của Cục Thuế có nêu:
“Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng, có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì phải lập hóa đơn giao cho người mua theo quy định, ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền. Căn cứ số tiền thu được, Công ty thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.” - Ngoài ra, các quy định về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế GTGT theo tháng/quý cũng được trích dẫn:
“Chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế đối với trường hợp khai và nộp theo tháng; chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu của quý tiếp theo quý phát sinh nghĩa vụ thuế đối với trường hợp khai và nộp theo quý.” - Và người nộp thuế GTGT được quy định rõ trong Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Nghị định 181/2025/NĐ‑CP.
Giải đáp chính: Thu tiền theo tiến độ dự án có phải khai thuế GTGT và lập hóa đơn không?
Câu trả lời là Có — trong trường hợp: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán hoặc chuyển nhượng mà thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền đã ghi trong hợp đồng thì:
- Doanh nghiệp phải lập hóa đơn ngay khi thu tiền. Ngày lập hóa đơn được xác định là ngày doanh nghiệp thu được tiền.
- Căn cứ vào số tiền đã thu, doanh nghiệp phải khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ mà tiền thu được.
- Vì vậy, nếu có thu tiền theo tiến độ nhưng không lập hóa đơn hoặc không khai thuế GTGT theo quy định sẽ có rủi ro bị xử phạt hành chính về thuế.
Lưu ý: Trường hợp thu tiền theo tiến độ nhưng không nằm trong trường hợp “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng” như nêu trong Công văn hoặc có đặc thù khác (hợp đồng huy động vốn, góp vốn… có thể cần xem xét pháp lý cụ thể) thì việc lập hóa đơn và khai thuế cần xem kỹ từng hợp đồng và tình huống cụ thể.
Vai trò của đại lý thuế trong việc hỗ trợ doanh nghiệp
Là đại lý thuế chuyên nghiệp, chúng tôi thực hiện các công việc sau giúp doanh nghiệp đảm bảo tuân thủ đúng quy định:
- Tư vấn xác định đúng thời điểm lập hóa đơn và khai thuế GTGT đầu ra khi doanh nghiệp thu tiền theo tiến độ dự án.
- Hỗ trợ kê khai và nộp tờ khai thuế GTGT theo tháng hoặc theo quý đúng hạn (ví dụ: nếu doanh nghiệp khai theo tháng, chậm nhất phải nộp tờ khai ngày thứ 20 tháng tiếp theo; nếu khai theo quý, chậm nhất là ngày cuối cùng tháng đầu quý tiếp theo).
- Hỗ trợ kiểm tra hợp đồng, tiến độ thu tiền, và xác định đúng đặc thù doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hoặc xây dựng để áp dụng đúng theo Công văn 4447/CT-CS.
- Cảnh báo và hỗ trợ doanh nghiệp tránh rủi ro về phạt vi phạm thuế nếu lập hóa đơn muộn, khai muộn hoặc khai sai.
Những lưu ý quan trọng cho doanh nghiệp bất động sản – xây dựng
- Hợp đồng thu tiền theo tiến độ phải ghi rõ tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền đã thỏa thuận. Trường hợp này doanh nghiệp sẽ chịu ngay nghĩa vụ lập hóa đơn và khai thuế GTGT.
- Doanh nghiệp phải xác định ngày thu tiền là thời điểm lập hóa đơn và ghi nhận thuế GTGT đầu ra.
- Phải lưu hồ sơ tiến độ, chứng từ thu tiền, hợp đồng… để chứng minh việc thu theo tiến độ thực hiện dự án.
- Nếu doanh nghiệp chưa thu tiền nhưng đã thực hiện một phần dự án hoặc ghi thu theo hợp đồng nhưng chưa thu thực tế thì cần xem kỹ, vì việc lập hóa đơn trước khi thu tiền có thể không phù hợp nếu không theo đúng tiến độ thu tiền đã thỏa thuận.
- Đại lý thuế nên hỗ trợ doanh nghiệp phân biệt rõ giữa “thu theo tiến độ dự án” và “huy động vốn”, “góp vốn” hoặc các hình thức khác không được xem là hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở – như trường hợp nêu trong Công văn 4447/CT-CS.
- Doanh nghiệp cần xác định rõ phương pháp tính thuế GTGT (khấu trừ, trực tiếp…), vì lĩnh vực bất động sản có những quy định riêng biệt.
Tóm lại, nếu doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây nhà để bán/chuyển nhượng và thu tiền theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ thu tiền đã thỏa thuận trong hợp đồng, thì việc lập hóa đơn ngay khi thu tiền và khai thuế GTGT đầu ra trong kỳ phát sinh là bắt buộc theo Công văn 4447/CT‑CS.
Là một đại lý thuế, chúng tôi khuyến nghị doanh nghiệp nghiêm túc thực hiện để tránh rủi ro về thuế và đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật.
Liên hệ dịch vụ của chúng tôi
Nếu quý doanh nghiệp cần tư vấn chuyên sâu hơn về:
- Xác định thời điểm phải lập hóa đơn và khai thuế GTGT khi thu tiền theo tiến độ dự án.
- Soát xét hợp đồng, tiến độ thu tiền, phân loại hoạt động (bán nhà ở, chuyển nhượng dự án, huy động vốn…).
- Hỗ trợ kê khai, nộp tờ khai thuế GTGT và làm đại lý thuế cho doanh nghiệp bất động sản / xây dựng.
Hãy liên hệ với chúng tôi – ketoantn.com, để được hỗ trợ chuyên nghiệp và nhanh chóng.
